Achat immobilier : conseils pour bien acheter une maison ancienne
Le Français est débrouillard, dit-on. Il est même roublard… voire parfois tout à fait malhonnête, lorsqu’il s’agit de dissimuler les défauts (vices cachés) de la maison qu’il met en vente.
Acquérir un bien de seconde main, une maison ancienne de charme, par exemple, n’est pas sans risque. Chaque année, des amoureux de vieilles pierres, de corps de fermes à rénover, de propriétés de charmes, en font la triste expérience, car l'habitat ancien ne rime pas toujours avec charme, cachet ou pittoresque… mais aussi avec isolation insuffisante (ou absente), chauffage et électricité hors normes, toiture fatiguée et fuyarde, sans oublier le gouffre énergétique et le puits sans fond, des replâtrages et réparations, souvent urgents !Maison ancienne : que faire, pour éviter les pièges
Acheter une villa de plus de trente ans ou un appartement ancien n’est pas, pour autant, une mauvaise affaire, à chaque fois. Et les pièges peuvent parfaitement être déjoués. Des investisseurs avisés, amateurs de vieilles pierres ou non, font en effet souvent sciemment le choix de l’ancien, pour l’économie, espérée au final, par rapport au prix du neuf qui reste souvent inaccessible.Un achat immobilier représente un tel investissement, un tel endettement, pour de nombreux acheteurs, qu’il n’est pas question de s’engager à la légère, dans une acquisition dont le prix apparent, est susceptible d’être doublé, par les travaux de mise aux normes, rénovation et aménagements urgents.Quelques soient cependant ces travaux, la seule nécessité, c’est de les avoir identifiés et chiffrés, pour, à la fois négocier le prix d’achat en conséquence et, à la fois, assuré leur financement, au même titre que celui du prix de vente.Des milliers de foyers primo-accédants, comme des investisseurs plus expérimentés font ainsi, chaque année le choix d’être accompagnés, par un expert-conseil, en acquisition indépendant, avant de s’engager définitivement, pour un achat immobilier.
Achat immobilier : quels sont les pièges les plus courants ?
Il existe de nombreux pièges à éviter, lorsqu’on envisage une acquisition immobilière. Et les propriétaires rivalisent d’astuce, pour camoufler, par une vigne vierge les fissures, en façade, pour pomper l’eau de la cave, pour aérer et surventiler leur habitations humides qui empestent le moisi, pour badigeonner les taches brunâtres, des murs mal isolés, avant la visite des agences immobilières (et des candidats à l’acquisition)…Mais le piège le plus redoutable, à savoir déjouer, c’est celui que les acquéreurs se tendent eux-mêmes, par un enthousiasme irrationnel et exagéré, hors de tout chiffrage sérieux, enthousiasme qu’ils ont souvent l’imprudence de montrer aux vendeurs et à l’agence, qui n’ont alors que peu de mérite, à les conduire chez le notaire !
Comment éviter les pièges et réaliser l’achat coup de cœur… sans déchanter dans l’année ?
Les propriétaires s’emploient, bien sûr, à dérober à votre regard les fissures de leur façade, l’humidité de la cave et les taches noirâtres, des murs mal isolés.C’est pourquoi une seule visite est loin de suffire. Et surtout, lors de ces visites, vous devez être assistés de parents ou amis, connaissant le bâtiment et les prix de l’immobilier, pour vous aider à prendre le recul nécessaire.Ensuite, il faut se livrer à un chiffrage estimatif sérieux, des travaux de rénovation, d’embellissement et/ou de mise aux normes, nécessaires. C’est pourquoi, nombre de particuliers qui ne disposent pas de telles compétences dans leur entourage, font le choix de s’appuyer sur l’avis technique d’un expert-conseil indépendant. L’expertise avant acquisition est ainsi devenue, dans le contexte de morosité actuel, la garantie ultime d’acquéreurs qui estiment que l’époque ne leur accorde plus de droit à l’erreur.
Immobilier : en quoi consiste une expertise avant acquisition ?
Il existe trois types d’expertises avant acquisition:- L’expertise technique, avant acquisition, qui porte sur l’état du bâtiment et de ses équipements, sur l’identification et – le cas échéant – sur le chiffrage estimatif des travaux à réaliser, en termes de mises aux normes, aménagements, embellissements etc.
- L’expertise économique (valeur vénale du bien, objet de l’acquisition), qui vise à déterminer la valeur du bien, par comparaison avec des bien analogues, sans chiffrage estimatif réel, des travaux de mises aux normes, aménagements, embellissements, à réaliser.
- L’expertise technique ET économique qui éclaire l’ensemble des enjeux financiers, de l’acquisition et des investissements complémentaires, en termes de travaux, en sorte d’assister le candidat acquéreur dans la formalisation d’une offre d’achat précise.
Combien vaut une expertise avant acquisition ?
Tout dépend, bien sûr, de l’étendue de la mission. Mais, quelles que soient le périmètre et la complexité de la mission, le montant de la mission reste très inférieur aux honoraires de l’agence qui a montré le bien… pour une valeur ajoutée, vous en conviendrez, bien différente. Il faut dire que le montant de la mission de couvre pas que l’intervention de l’expert, mais aussi (et surtout) l’engagement de sa responsabilité professionnel, sur les termes de son rapport, et sur sa conclusion. Dans de nombreux cas, une expertise de moins de 1500 € permet d’éclairer et sécuriser un investissement.Que faire, en cas de vice cachés ? Quels recours ?
Il existe deux types de vices cachés et deux principaux types de vendeurs :- Les professionnels (promoteurs, agents immobiliers, marchands de biens) qui doivent garantir le produit vendu, contre tout vice caché ;
- Les particuliers (non-professionnels) qui s’exonèrent généralement de toute garantie, contre les vices cachés, par une clause de la vente, précisant que l’acquéreur déclare connaître le bien, pour l’avoir visité et renonce à tout recours, contre le vendeur, pour vices cachés.
Dans le second cas, il peut exister des défauts que l’acquéreur découvre, après la vente, mais dont le vendeur n’avait pas connaissance. Et ce dernier a peu de chance, alors, d’obtenir la nullité de la vente ou le remboursement des travaux nécessaires.En revanche, si le vice caché a été volontairement camouflé, par le vendeur, et si on peut le prouver, il ne s’agit plus alors seulement d’un vice caché, mais d’un dol (pénalement répréhensible).
L’acquéreur peut alors souvent obtenir la nullité de la vente ou le remboursement des travaux nécessaires, devant un tribunal.